Pak afwaarderingsverlies vastgoed aan!

Veel vastgoedeigenaren hebben last van leegstand of van huurders die slecht of zelfs helemaal niet betalen. Daardoor daalt de waarde van het vastgoed. Is het mogelijk dit potentiële afwaarderingsverlies definitief te pakken? Hoe zit dat?

Fiscale waardering vastgoed

Kostprijs minus afschrijving.Beleggingsvastgoed en onroerende zaken in eigen gebruik (bedrijfspand) worden fiscaal gewaardeerd op kostprijs minus de jaarlijkse afschrijvingen.

Bodemwaarde. Bij de berekening van de afschrijvingen moet rekening worden gehouden met de zogenoemde ‘bodemwaarde’ (Artikel 3.30a, Wet inkomstenbelasting 2001). Dit is:

  • voor beleggingsvastgoed 100% van de WOZ-waarde; en
  • voor onroerende zaken in eigen gebruik 50% van de WOZ-waarde.

Afwaarderen op lagere bedrijfswaarde

Lagere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is de waarde die een verkrijger van de gehele onderneming zou toekennen aan de onroerende zaken bij continuering van de onderneming.

Voor vastgoedbeleggingsmaatschappijen betekent dit dat de marktwaarde van de onroerende zaken wordt verhoogd met de overdrachtskosten (de overdrachtsbelasting, courtage, e.d.).

Let op. Ná een afwaardering op bedrijfswaarde is verder afschrijven niet toegestaan, tenzij de waarde volgens de kostprijs minus de afschrijvingen weer onder de bedrijfswaarde zou zijn gekomen. Dan kan de afschrijving weer worden opgepakt (rekening houdend met de bodemwaarde!).

Weer terug naar hogere bedrijfswaarde. Als er naar lagere bedrijfswaarde is afgewaardeerd en een jaar later blijkt deze weer te zijn gestegen, dan moet er in dat jaar een (op)waardering naar die hogere bedrijfswaarde plaatsvinden.

Hoe afwaardering definitief pakken?

Overdracht binnen concern. Als beleggingsvastgoed of een onroerende zaak in eigen gebruik wordt overgedragen aan bijvoorbeeld een dochtermaatschappij tegen de lagere marktwaarde, dan is het afwaarderingsverlies definitief gemaakt. Immers, de verkrijgende dochtermaatschappij hoeft de onroerende zaken niet te waarderen boven haar kostprijs/verkrijgingsprijs!

Geen opwaardering. Een (jaarlijkse) opwaardering vindt dan dus niet plaats als het vastgoed weer in waarde stijgt.

Het niet hoeven waarderen boven de eigen kostprijs/verkrijgingsprijs is ge­baseerd op de regels van goed koopmansgebruik (met name het voorzichtigheidsbeginsel).

En de overdrachtsbelasting dan?

Concernvrijstelling. Voor de overdrachts­belasting kan een beroep worden gedaan op de concernvrijstelling (Artikel 5b, Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer 1971).

Als de over­dragende BV ten minste een 90%-belang heeft in de verkrijgende dochter-BV, is er sprake van een concern. In de notariële akte van levering wordt een beroep op de vrijstelling gedaan.

Let op. De aandelen in de dochter-BV mogen drie jaar lang niet vervreemd worden, anders wordt de vrijstelling van overdrachtsbelasting weer terug­genomen, en moet er alsnog overdrachtsbelasting worden betaald.

 

Bron: tipsadvies-belastingen.nl